Юридические науки/Жилищное право

Ассистент Лежебокова А.А.

Альметьевский филиал Института экономики, управления и права (г. Казань),

Россия

Товарищество собственников жилья как способ

управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) впервые в истории отечественного законодательства предпринял попытку создать систему управления общим имуществом в многоквартирном доме. Законодатель предлагает три способа управления: непосредственное управление многоквартирным домом, управление управляющей организацией и управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом.

Понятие ТСЖ впервые было введено Федеральным законом от 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу). Ныне правовую основу деятельности ТСЖ составляет ЖК РФ, который заимствовал понятие «ТСЖ» из закона № 72-ФЗ и без изменений перенес в собственное содержание.

Итак, ТСЖ – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Как показала правоприменительная практика за двухгодичный срок существования ЖК РФ у такого способа управления многоквартирным домом, как управление с помощью ТСЖ присутствуют как положительные характеристики, так и отрицательные.

В качестве несомненных преимуществ создания ТСЖ как способа управления общим имуществом многоквартирного дома можно назвать следующие:

1. открытый характер деятельности товарищества и возможность контроля. Действительно, согласно ЖК РФ все организационные вопросы выносятся на обсуждение общего собрания членов ТСЖ, где решения по ним принимаются посредством голосования. А в целях осуществления надзора за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества создается контрольный орган – ревизионная комиссия.

2. прозрачность финансовых потоков и пообъектный учет затрат (адресность расходов) обеспечиваются с помощью контрольных мероприятий ревизора и системой отчетности о деятельности ТСЖ перед общим собранием.

3. в результате создания ТСЖ в многоквартирном доме образуются рабочие места для его жителей. Логично предположить, что жители управляемого дома гораздо более заинтересованы в его нормальном функционировании и будут прикладывать максимум усилий в достижении этой цели.

4. стремление сохранить объекты общего имущества многоквартирного дома в лучшем виде, поскольку их содержание осуществляется за счет денежных средств самих жильцов-собственников.

5. возможность получения прибыли от своей хозяйственной деятельности. Согласно российскому законодательству некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. Соответственно, если, к примеру, ТСЖ будет сдавать подвальное помещение (его часть) управляемого многоквартирного дома в аренду некоему предпринимателю, получать арендную плату и использовать деньги на уставные цели, оно не нарушит букву закона.

К негативным моментам создания ТСЖ отнесем следующие:

1. недоверие граждан к такому способу управления, т.к. ТСЖ – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Создать такое юридическое лицо, значит, нести расходы по его государственной регистрации, по уплате членских взносов и т.д.

2. из самого названия «товарищество собственников жилья» следует умозаключение, что создать его можно только в доме, где проживают исключительно собственники жилых помещений. Неясно как быть с гражданами, приобретающими жилые помещения по договору ипотеки? Ведь, как правило, собственниками они становятся только после стопроцентной выплаты стоимости квартиры. Такие лица юридически не имеют возможности распоряжаться не то что объектами общего имущества многоквартирного дома, но даже приобретаемыми жилыми помещениями.

3. не каждый собственник жилого помещения выражает стремление стать членом ТСЖ и это его вполне законное желание, однако такой собственник наравне с членами товарищества должен нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома. Более того, в силу ст. 137 п. 3 ЖК РФ в случае неисполнения собственником помещения своей обязанности по участию в общих расходах товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Подводя итог всему вышесказанному, хочется отметить, что на наш взгляд товарищество собственников жилья может стать вполне эффективным способом управления общим имуществом многоквартирного дома при условии совершенствования нормативно-правовой базы в этой сфере с учетом сложившейся правоприменительной практики.

Литература:

1. Грудцына Л. Советы и консультации: жилищные вопросы // Адвокат. – 2006. – № 3 – СПС «Гарант».

2. Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. – 2006. - № 8. – С. 2-6.

3. Щелоков В.В. ТСЖ – что это такое и зачем это нужно. Ответы на все вопросы. – СПб.: БХВ-Петербург, 2006. – 160 с.