Економіка/Банки і
банківська система
Поддубняк Д.Б.,
аспірантка
·
Донецький
національний університет економіки і торгівлі
·
імені Михайла Туган-Барановського, Україна
проблеми Формування банками резервів для відшкодування можливих втрат за
іпотечними кредитами
Іпотечне кредитування - це
сфера довгострокового вкладення капіталу і як будь-який механізм інвестування,
розрахований на тривалий період часу, стикається в Україні з головною проблемою
- відсутністю достатньої кількості фінансових ресурсів у населення і, як
наслідок, в економіці і банківській системі. Таким чином, банківські установи
страждають від нестачі відносно вільних фінансових ресурсів, а тому мають
обмежені можливості в наданні довгострокових іпотечних кредитів [1].
З
метою недопущення збитків від неповернення боргу через неплатоспроможність позичальників
комерційні банки здійснюють оцінку кредитних ризиків здійснюється за всіма
кредитними операціями як у національній, так і в іноземній валюті. Банки самостійно визначають рівень ризику кредитних
операцій, оцінюють фінансовий стан позичальників (контрагентів банку) та вартість
застави в межах чинного законодавства.
До заборгованості за іпотечними кредитами належать:
іпотечні кредити, що надані суб'єктам
господарювання, і сумнівна заборгованість за ними (балансові рахунки 2082, 2083,
2085, 2086 КА, 2087);
іпотечні кредити, що надані органам державної влади та місцевого
самоврядування, і сумнівна заборгованість за ними (балансові рахунки 2122, 2123,
2125, 2126 КА, 2127, 2132, 2133, 2135, 2136 КА, 2137);
іпотечні кредити, що надані фізичним особам, і сумнівна заборгованість
за ними (балансові рахунки 2232, 2233, 2235, 2236 КА, 2237).
З метою розрахунку резерву під кредитні ризики банки мають здійснювати класифікацію
кредитного портфеля за кожною кредитною операцією залежно від фінансового стану
позичальника, стану обслуговування позичальником кредитної заборгованості та з урахуванням
рівня забезпечення кредитної операції. За результатами класифікації кредитного портфеля
визначається категорія кожної кредитної операції: «стандартна», «під контролем»,
«субстандартна», «сумнівна» чи «безнадійна».
Загальна
заборгованість за кредитними операціями становить валовий кредитний ризик для кредитора. Для цілей розрахунку резервів на покриття
можливих втрат за кредитними операціями визначається чистий кредитний ризик (в абсолютних
показниках) шляхом зменшення валового кредитного ризику, класифікованого за ступенями
ризику, на вартість прийнятного забезпечення. Банки зобов'язані створювати та формувати резерви
для відшкодування можливих втрат на повний розмір чистого кредитного ризику за основним
боргом, зваженого на відповідний коефіцієнт резервування, за всіма видами кредитних
операцій у національній та іноземних валютах. Резерв
під кредитні ризики формується в тій валюті, у якій враховується
заборгованість. Заборгованість за кредитними операціями, що класифікована
банком як безнадійна, списується за рахунок резерву в порядку, установленому
Національним банком.
На підставі класифікації валового кредитного ризику та
враховуючи прийнятне забезпечення, банк визначає чистий кредитний ризик за заборгованістю
за кожною кредитною операцією (крім заборгованості за кредитними операціями, що
включена до портфеля однорідних споживчих кредитів) і зважує його на
встановлений коефіцієнт резервування.
Предмети застави за іпотечними
кредитами беруться до розрахунку резерву під кредитні ризики за такими
коефіцієнтами (табл. 1).
Таблиця 1
Відсоток вартості забезпечення (застави), що береться до розрахунку чистого
кредитного ризику за окремим іпотечним кредитом
|
Відсоток вартості забезпечення
(застави), що береться до розрахунку чистого кредитного ризику за окремою
кредитною операцією |
|||
|
нерухомого майна, іпотечних облігацій і іпотечних
сертифікатів |
майнових прав на нерухоме майно, що належить до
житлового фонду |
||
|
за кредитами у гривнях |
за кредитами в іноземній валюті |
||
|
Стандартний |
70 |
50 |
50 |
|
Під контролем |
70 |
50 |
40 |
|
Субстандартний |
50 |
40 |
20 |
|
Сумнівний |
30 |
20 |
10 |
|
Безнадійний |
0 |
0 |
0 |
Банк має право
під час розрахунку чистого кредитного ризику за іпотечними кредитами враховувати
заставу за умови, що відомості про її обтяження на його користь внесені до Єдиного
реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек.
Облік майна, прийнятого в заставу, здійснюється на
позабалансових рахунках групи 950 «Отримана застава» та групи 952 «Іпотека».
Справедлива вартість наявного заставленого майна підтверджується
документами щодо результатів оцінки перевірки заставного майна, що оформлені
відповідно «Порядку роботи із заставним майном» (незалежно від договірної
вартості). Гарантії, поручительства, отримані як забезпечення кредитної
операції, первісно враховуються за позабалансовими рахунками в зазначеній у
договорі сумі, що підлягає отриманню в разі їх виконання.
Крім того, на формування резервів під кредитні ризики за іпотечними
кредитами впливає визначення справедливої вартості будівель та споруд (нерухомості),
що отримані у якості забезпечення кредитних операцій. З урахуванням того, що
станом на 31 грудня 2010 р. активний ринок нерухомості відсутній, а існуючі
стандарти та правила оцінки майна не містять алгоритму визначення ринкової
вартості в умовах кризових явищ, то фактично, при визначенні справедливої
вартості заставного майна застосовується оціночна вартість, яка в більшій мірі
спирається на професійну думку фахівців з оцінки, ніж на ринкові фактори.
Оцінка справедливої вартості нерухомості вимагає формування суджень та
застосування припущень щодо порівнянності об'єктів майна та інших факторів.
Тому розмір сформованих резервів під кредитні ризики може зазнати впливу від
застосування оціночної вартості заставного майна в умовах існування кризових
явищ або їх наслідків. Балансова вартість власного нерухомого майна банка також
може зазнати впливу від застосування оціночної вартості для її визначення.
Інформація щодо справедливої
вартості забезпечення за простроченими, але незнеціненими кредитами та знеціненими
кредитами, розкривається у таблицях 8.9 і 8.10 примітки 8 «Кредити та
заборгованість клієнтів». Справедлива вартість заставленої нерухомості повною
мірою базується на оцінці незалежних суб'єктів оціночної діяльності, яка
проводиться в регіонах. Оцінювачі допускають наступні припущення: при
проведенні оцінки передбачалась відсутність яких-небудь прихованих чинників, що
прямо або побічно впливають на підсумкову величину вартості об'єкту; оцінювач,
використовуючи при проведенні оцінки об'єкта документи та інформацію, що
одержані від Замовника, а також з інших джерел, не засвідчує фактів, які
містяться в цих документах або у складі такої інформації; оцінювач не несе
відповідальності за приховані або не повідомлені факти, що впливають на оцінку
вартості об'єкта оцінки; підсумкова
величина вартості об'єкта є дійсною виключно на дату визначення вартості
об'єкту (дату проведення оцінки); технічні характеристики об'єктів оцінки прийняті на підставі
наданої Замовником документації; відомості та висновки в Звіті оцінювача
стосуються методів і способів проведення оцінки та відносяться до професійної
думки Оцінювача, яка базується на спеціальних знаннях в області оціночної
діяльності і відповідній підготовці.
Таким чином, розмір застави по позичці не повинен
перевищувати вартість, що була визначена відповідно до обережної оцінки з метою
продажу нерухомості та з врахуванням довгострокових та постійних характеристик
об'єкта продажу, звичайних умов регіонального ринка, а також умов його
використання на час продажу або будь-якогось іншого використання у майбутньому.
Методи оцінки мають враховувати вимоги ринків, а не навпаки. Розмір застави по
позичці має дорівнювати не реальній ринковій вартості, а ґрунтуватися на оцінці
потенціалу кредитного забезпечення даного об'єкту нерухомості.
Під вартістю позики треба вважати вартість майна, яка
визначена оцінювачем шляхом розсудливого (обережного) оцінювання майбутньої
товарності майна з врахуванням довгострокових та сталих характеристик майна,
нормальних і місцевих умов ринку, а також існуючий спосіб використання майна та
інші можливі способи його використання. При визначенні вартості позики не
повинні прийматись до уваги ніякі спекулятивні елементи. Вартість позики має
бути переконливо та чітко підтверджена відповідними документами.
Література
1.
Нагорний
О.В. Фінансовий механізм іпотечного кредитування в Україні та шляхи його
удосконалення [Електронний ресурс] / О.В. Нагорний // Сталий розвиток
економіки. – 2010. - №1. – Режим доступу: <http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/sre/2010_1/164.pdf>
2.Про затвердження Положення про порядок
формування та використання резерву для відшкодування можливих
втрат за кредитними операціями банків: Постанова Правління НБУ № 279 від
06.07.2000 р. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: <http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show?nreg=z0474-00&find=1&text=%B3%EF%EE%F2%E5&x=13&y=14>
