Экономические науки/4.Инвестиционная деятельность и фондовые рынки

Аспирант кафедры «Экономики и финансов» Дарсалия И.Н.

Волгоградская Академия Государственной Службы, Россия

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в системе коллективных инвестиций РФ

Система коллективного инвестирования и доверительного управления активами является одной из инфраструктурных основ российского финансового рынка. Сегмент закрытых фондов недвижимости, как часть указанной выше системы, призван выполнять важную функцию финансового посредничества по трансформации сбережений в реальные инвестиции.

Долгосрочный аспект функционирования ЗПИФН несет на себе важнейшую социальную миссию по повышению благосостояния граждан через участие в росте капитализации национальной экономики. И поскольку это участие реализуется через инвестиционные механизмы, происходит необходимый для экономики процесс эффективного распределения средств и вовлечения их в финансовый оборот.

Краткосрочный же аспект связан с возможностью аккумулировать и эффективно распределять средства институциональных и неинституциональных инвесторов, направляя их на повышение мощности и ликвидности экономики в целом и рынка доходной недвижимости, в частности.

В соответствии с российским законодательством предусматривается разграничение паевых фондов на типы (в зависимости от степени ликвидности операций с паями фонда), а также категории (исходя из направленности инвестиций). Наибольший вес в структуре совокупной стоимости чистых активов (СЧА) инвестиционных фондов занимают рентные и фонды недвижимости, на которые приходится 50,54% от суммарных активов под управлением. По состоянию на 30 сентября 2011 года в России функционирует 550 закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости (ЗПИФН), что составляет 42,41% от общего числа работающих фондов.

Обратившись к рисунку 1, мы можем увидеть, что значительный интерес инвесторов к ЗПИФН в нашей стране, среди прочего, вызван удачной ценовой конъюнктурой на рынке недвижимости. На указанном графике проиллюстрирована сравнительная квартальная динамика роста количества сформированных закрытых фондов недвижимости (левая шкала) и цен на недвижимость в России (правая шкала) за 2004-2011 гг.

Рис. 1. Динамика роста работающих ЗПИФН и цен на недвижимость в РФ 2004-2011

________________

Источник: рассчитано автором по [2, 4]

График показывает, что активный рост цен на отечественную недвижимость в 2006-2007 гг. спровоцировал увеличение вновь создаваемых фондов. Наступившая за этим консолидация в 2008, вызванная мировым финансовым кризисом, постепенно сменилась новой фазой роста числа работающих фондов.

В соответствии с отечественным законодательством выделяются три категории ЗПИФН: рентные, фонды недвижимости (строительные) и фонды недвижимости для квалифицированных инвесторов. Специфика работы каждой из этих категорий фондов определяется целевой группой инвесторов, формой инвестиционных вложений, профильными активами. Подробная характеристика представлена в таблице 1.

Таблица 1

Особенности регулирования и функционирования различных категорий ЗПИФН

Ключевые параметры	Рентный ЗПИФ	ЗПИФ недвижимости (для всех)	ЗПИФ недвижимости (для квалифицированных инвесторов)
Характерные особенности проекта / фонда	управление рентным проектом; привлечение retail-инвесторов (стабильная доходность при низких рисках); «упаковка» недвижимых активов	инвестиции в «стройку» для широкого круга инвесторов; строительство только через договор участия в долевом строительстве (214-ФЗ); девелопмент земельных участков операции с недвижимостью	инвестиционные и подрядные контракты; смешанные формы финансирования (долговые инструменты); работа с кэптивными и аффилированными  структурами
Круг инвесторов, возможности оплаты паёв	полная оплата паёв; стартовые инвесторы (собственники); рыночные (новые) инвесторы	полная оплата паёв; стартовые инвесторы (собственники); рыночные (новые) инвесторы	полная оплата паёв / рассрочка приобретения; стартовые инвесторы (собственники); нерыночные (новые) институциональные инвесторы
Особенности привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов (долевая форма)	объявленные паи (общий лимит выпусков); размещение по фактическому объему привлеченных инвесторов; ускоренная процедура выпуска доп. паев; оплата доп.паев – в любой форме	объявленные паи (общий лимит выпусков); размещение по фактическому объему привлеченных инвесторов; ускоренная процедура выпуска доп. паев; оплата доп.паев – в любой форме	объявленные паи (общий лимит выпусков); размещение по фактическому объему привлеченных инвесторов; ускоренная процедура выпуска доп. паев; оплата доп.паев – в любой форме
Формы инвестиционных вложений	денежные средства; недвижимость; корпоративные права	денежные средства; недвижимость; корпоративные права	денежные средства; недвижимость; корпоративные права
Обеспечение ликвидности производного инструмента (пая)	организация вторичного обращения (на биржевых площадках и вне бирж); оферты на выкуп паев; досрочное частичное погашение; займы банков под залог паев	организация вторичного обращения (на биржевых площадках и вне бирж); оферты на выкуп паев; досрочное частичное погашение; займы банков под залог паев	организация вторичного обращения (в специальных секциях биржевых площадок); оферты на выкуп паев; досрочное частичное погашение; займы банков под залог паев
Работа с кредитными институтами	кредитование пайщиков под залог инвестиционных паев	кредитование пайщиков под залог инвестиционных паев	получение займов (фондом); предоставление залогового обеспечения за счет имущества фонда; выдача фондом займов; кредитование пайщиков под залог паев
Управление доходностью инвестора / организатора проекта	выплата пайщикам промежуточного дохода; досрочное частичное погашение паев; выбор системы вознаграждения УК	выплата пайщикам промежуточного дохода; досрочное частичное погашение паев; выбор системы вознаграждения УК	выплата пайщикам промежуточного дохода; досрочное частичное погашение паев; "свободная" система вознаграждения УК
Разрешенные профильные активы)	объекты недвижимости; земля; права аренды; корпоративные активы	объекты недвижимости; земля; права аренды; корпоративные активы; контрактные права (из договоров участия в долевом строительстве)	объекты недвижимости; земля; права аренды; корпоративные активы; контрактные права (из договоров участия в долевом строительстве, инвестиционных контрактов, договоров подряда)
Механизмы контроля со стороны инвесторов, защитные механизмы и институты	ограничения полномочий УК по распоряжению недвижимостью; общее собрание пайщиков; инвестиционный комитет (из числа пайщиков); досрочное частичное погашение паев	ограничения полномочий УК по распоряжению недвижимостью; общее собрание пайщиков; инвестиционный комитет (из числа пайщиков); досрочное частичное погашение паев; независимый оценщик	ограничения полномочий УК по распоряжению недвижимостью; общее собрание пайщиков; инвестиционный комитет (из числа пайщиков); досрочное частичное погашение паев

_____________________

Источник: [1]

Рентные и фонды недвижимости можно отнести к разряду рыночных: паи таких ЗПИФН свободно распространяются среди множества инвесторов и обращаются на бирже; информация о структуре и составе имущества фонда без ограничений раскрывается в СМИ, равно как и показатели доходности. В этой части проводить аналогии между российскими ЗПИФН и мировыми аналогами допустимо именно в отношении подобных рыночных трастов недвижимости. Фонды для квалифицированных инвесторов, напротив, являются закрытыми для большинства частных инвесторов и непубличными: они не обязаны раскрывать информацию о процессе и результатах инвестирования; как правило, такие фонды создаются под кэптивных (аффилированных) инвесторов, которые преследуют специфические цели (оптимизация налогообложения, возможность структурирования бизнеса в рамках холдинговых структур, защита элементов собственности от недобросовестных действий третьих лиц и т.д.).

В России на рыночные и непубличные фонды приходится примерно одинаковая доля: по данным Национальной Лиги Управляющих по состоянию на сентябрь 2011 г. вес рентных фондов в общей массе ЗПИФН составляет 10% от числа работающих трастов; фондов недвижимости – 30,36%, фондов недвижимости для квалифицированных инвесторов 59,64% [расчеты автора, 3].

ЗПИФН для массовых инвесторов в России, по сути, предлагают две стратегии капиталовложений в сектор недвижимости. Первая заключается в присоединении к правилам доверительного управления рентного фонда. Такие трасты имеют ограниченный спектр направлений инвестиций и основной доход для пайщика складывается из рентного дохода, получаемого от сдачи в аренду принадлежащего фонду имущества. Вторая стратегия носит более агрессивный характер и реализуется через непосредственно фонды недвижимости (данный термин закреплен на законодательном уровне, однако в бизнес-среде подобные фонды чаще всего именуют строительными), которые могут вкладываться, например, через договоры об участии в долевом строительстве, в девелоперские проекты и приносить пайщику потенциально более высокую доходность за счёт постепенной переоценки возводимых объектов недвижимости.

Описанные выше особенности российских ЗПИФН позволяют определить те риски, которые несёт инвестор при капиталовложениях в них. Они включают:

1. политические и экономические риски, связанные с возможностью изменения политической ситуации, экспроприации, национализации, проведения политики, направленной на ограничение инвестиций в отрасли экономики, являющиеся сферой особых государственных интересов, падением цен на энергоресурсы и прочими обстоятельствами;

2. системный риск, связанный с неспособностью большого числа финансовых институтов выполнять свои обязательства. К системным рискам, в том числе, относится риск банковской системы;

3. рыночный риск, связанный с колебаниями курсов валют, процентных ставок, цен финансовых инструментов;

4. кредитный риск, связанный, в частности, с возможностью неисполнения принятых обязательств со стороны эмитентов ценных бумаг и контрагентов по сделкам;

5. риск рыночной ликвидности, связанный с потенциальной невозможностью реализовать активы по благоприятным ценам;

6. операционный риск, связанный с возможностью неправильного функционирования оборудования и программного обеспечения, используемого при обработке транзакций, а также неправильных действий или бездействия персонала организаций, участвующих в расчетах, осуществлении депозитарной деятельности и прочими обстоятельствами;

7. регуляционный риск, связанный с непредсказуемостью изменений действующего законодательства, а также с несовершенством законов и иных нормативных правовых актов, в том числе, регулирующих условия обращения ценных бумаг;

8. риск возникновения форс-мажорных обстоятельств, таких как природные катаклизмы, техногенные катастрофы, массовые беспорядки, забастовки, боевые и военные действия;

9. риск противоправных действий третьих лиц в отношении имущества, составляющего фонд недвижимости.

10. ценовой риск, проявляющийся в изменении цен на недвижимость и (или) права на недвижимость, а также иное имущество, составляющее активы фонда, которые могут привести к падению СЧА ЗПИФН.

ЛИТЕРАТУРА

1. Агентство инвестиционного проектирования // URL: http: //www.aip-imac.ru/

2. Интернет-портал, посвящённый паевым фондам, акциям и доверительному управлению. URL: http: // www.investfunds.ru/

3. Некоммерческое объединение национальная лига управляющих // URL: http: //www.nlu.ru/

4. Федеральная служба государственной статистики // URL: http://www.gks.ru