Економіка/ 4. Інвестиційна діяльність та фондові ринки

к.т.н., доцент Постернак І.М., студент Лукаш Д.Ю.,

студент Тодоров М.М., студент Кузнєцов С.Ю.

Одеська державна академія будівництва та архітектури, Україна

КРИТЕРІЇ ЕКОНОМІЧНОЇ ОЦІНКИ РЕКОНСТРУКЦІЇ

ЖИТЛОВИХ БУДІВЕЛЬ

Економічну ефективність проектних рішень капітального ремонту визначають, застосовуючи показники другої категорії – економічні. Їх обчислюють по кошторисній вартості робіт. Ці витрати звичайно приводять до одиниці об'єму будинку, його жилої або корисної площі. Як аргумент частіше використовують одиницю площі, а не об'єму. Витрати на капітальний ремонт характеризують не вартість будинку після завершення робіт, як це має місце з кошторисною вартістю при зведенні нового будинку. В апарату аналізу проектів модернізації використовують саме витрати на ремонт, залишаючи «за дужками» відбудовну вартість ремонтованого будинку, що залежить від фізичного й морального зношування будинку на даний період часу [1…4].

Показник питомих витрат (на одиницю житлової площі в будинку що зазнає реконструкції) С_ж.рек визначають діленням кошторисної вартості модернізації С_рек на загальну житлову площу будинку після проведення робіт F_{ж. рек}:

· (1)

Аналогічно визначають С_з.рек –питомі витрати на модернізацію одиниці загальної площі F_{з. рек}:

· (2)

У наведених формулах (1) та (2) величину С_рек трактують як кошторисні або фактичні витрати з урахуванням вартості повернення матеріалів, отриманих від розбирання конструкцій.

Реконструкція будинку припускає можливість не тільки модернізації в межах його стінового остова, але й зміну об’єму шляхом надбудов, прибудов або розбирання окремих частин. Тому, з метою одержання єдиної картини економіки проектного рішення величину питомих витрат трактують широко й виражають формулою:

, (3)

де С°_рек – витрати на капітальний ремонт із модернізацією (реконструкцію) одиниці площі в межах габариту будинку, включаючи витрати на розбирання його частин; С_нс – витрати на одиницю площі в надбудові; С_пс – те ж, у прибудові; F_рек – площа, одержувана в результаті модернізації в габаритах існуючого будинку; F_нс – те ж, у надбудові; F_пc – те ж, у прибудовах; К_с – коефіціейнт подорожчання робіт по реконструкції у межах старого будинку, викликаного надбудовою.

Коефіцієнтом подорожчання робіт по реконструкції у межах габариту будинку К_с = 1,1...1,27 враховують вартість підсилення існуючих конструкцій і зміни конструктивної схеми будинку.

Варіанти проекту, капітального ремонту або реконструкції необхідно порівнювати по приведених витратах, у яких враховувати не тільки вартість виконання робіт, але й експлуатаційні витрати. Ці витрати (П_рек) розраховують за формулою:

, (4)

де Е_рек – нормативний коефіцієнт ефективності, для реконструкції Е_рек=0,1;

С_ек – питомі щорічні експлуатаційні витрати на одиницю площі в будинку, що реконструється.

Просте порівняння варіантів модернізації по приаведених витратах правомірно, якщо в різних рішеннях передбачений однаковий рівень комфорту. У противному випадку порівняння неприпустимо, оскільки аналізу піддаються проектні рішення, що стоять за цими величинами, непорівнянні з погляду комфортності. Графічна інтерпретація цього положення наведена на рис. 1а, де наведені витрати П_рек відкладені по осі абсцис у першій чверті декартових координат. Оцінюючи діаграму, можна констатувати, що всі варіанти, крім шостого,

а) б) в)

Рис. 1. Техніко-економічні показники для комплексної оцінки варіантів капітального ремонту й реконструкції житлових будинків: 1…4 – криві залежності індексу реконструкції від К_м при капітальному ремонті зі заміною 25, 50, 75 і 100% внутрішніх конструкцій.

майже рівноцінні, оскільки значення величин П_рек дуже мало відрізняються один від одного, особливо в зіставленні з аналогічним критерієм еталону (при вирішенні питання про ремонт будинку, що не є архітектурним пам'ятником, під еталоном розуміють новий будинок аналогічного класу, у якому відбиті всі сучасні вимоги до комфортності житла; в основу такого методу покладений аналіз альтернативи: що ефективніше – відремонтувати будинок чи побудувати на цьому місці новий). Із трьох варіантів (першого, третього й четвертого) взагалі не можна виділити оптимальний, тому що для них величини П_рек рівнозначні. Про рівень комфортності, що досягається в кожному із цих варіантів, як додатковий та вирішальний фактор, можна судити тільки суб'єктивно, вивчаючи проект, оскільки комфортна характеристика не відзначена в показниках питомих витрат на капітальний ремонт, експлуатацію й, отже, приведених витратах. Звідси можна допустити ймовірність одержання невірних висновків: визнати ефективним варіант, у якому обсяги робіт і витрати зведені до мінімуму, але за рахунок якості житла, зниження рівня його комфортності, тому в аналіз вводиться показник, що зазначає цей рівень у будинку після його модернізації. Показник називають коефіцієнтом модернізації й визначають за формулою:

, (5)

де М – величина залишкового морального зношування будинку, %.

Коефіцієнт К_м характеризує моральне зношування квартир і інженерного встаткування будинку. Для нового будинку (еталона), у якому відбиті всі сучасні вимоги комфортності, M = 0 і, отже, К_м =1.·Не виключена вірогідність, що і в старому, добре перепланованому будинку квартири та їх інженерне обладнання також повно відповідатиме цим вимогам, тобто К_м = 1 (показник для варіантів 3 і 6 на діаграмі рис. 1б). Об’єднати наведені витрати й коефіцієнт модернізації можна, застосувавши комплексний показник, названий індексом реконструкції Е_рек. Він виражається формулою:

, (6)

де П_нов – приведені витрати на нове будівництво будинку-аналога;

Т_нов і Т_рек – тривалість служби нового будинку (еталона) і будинку після капітального ремонту.

У цієї формули індекс реконструкції інтерпретується як різниця між приведеними витратами на нове будівництво й модернізацію.

У приведеному виді індекс реконструкції відбиває всю багатогранність економічних та соціологічних факторів капітального ремонту будівель. За цим показником можливо всебічно оцінювати варіанти модернізації планувань.

Література:

1. Миловидов Н.Н., Осин В.А., Шумилов М.С. Реконструкция жилой застройки. Учеб. пособие для вузов. – М.: Высш. школа, 1980. – 240с.

2. Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий. – М.: Стройиздат, 1987. – 240с.

3. Федоров В.В., Федорова Н.Н., Сухарев Ю.В. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки: Учеб.пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 224с.

4. Гавриляк А.І та ін. Технічна експлуатація, реконструкція і модернізація будівель: Навчальний посібник. За ред. А.Г. Гавриляка – Львів: Видавництво НУ «Львівська політехніка», 2006. – 540с.