ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Шиянов І.А.

Донецький Національний

Технічний Універсітет

ст. гр. МП 05-а

Шебанова А.А.

Постановка проблеми. Формуючи класифікацію ризиків, пов’язаних із підприємницькою діяльністю, більшість вчених схильна виокремлювати так звані юридичні ризики. Що являють собою такі ризики і наскільки суттєвим є їх вплив на діяльність сучасного підприємця? Спробуємо ж віднайти відповідь на це питання.

Відомо, що майже жоден вид підприємницької діяльності сьогодення не може обійтися без залучення земельних ресурсів. Земля використовується як у якості основних виробничих фондів (сільське господарство), так і в якості місця розташування комерційної, виробничої й іншої нерухомості.

На сучасному етапі розвитку України цінність землі є безперечною. Про це може свідчити ажіотаж, що склався у нашій країні в останні роки навколо «земельних» питань. Все частіше в діяльності юридичних і фізичних осіб підприємців виникає необхідність юридичного оформлення права на земельну ділянку. Це може бути як право власності на землю, так і право оренди. При чому право оренди є доступнішим й у більшості випадків зручнішим за право власності, а тому користується більшою популярністю серед осіб, що вирішили розпочати свій бізнес. Відносини, котрі виникають між суб’єктами підприємницької діяльності під час оренди землі, урегульовані чинним законодавством України, яке має свої розбіжності й нюанси. Деякі аспекти даного питання знаходяться лише у компетенції сторін, що укладають договір оренди. А тому ніхто не може бути застрахованим від виникнення юридичних ризиків. Особливо це стосується орендарів, для яких припинення або зміна умов оренди без їх волі може призвести до суттєвих збитків.

Отже, мета статті – розглянути основні юридичні ризики, що можуть спіткати підприємця при здійсненні оренди землі в Україні, й проаналізувати можливі шляхи їх уникнення.

Аналіз досліджень і публікацій. Питання виникнення ризиків, у тому числі юридичних, при здійсненні підприємницької діяльності розглянули у своїх працях наступні дослідники і науковці: Камінський А. Б., Лапуста М. Г., Шаршукова Л. Г., Чернова Г. В., Опаіц А., Жура Є. С., Комберянов С., Гранатуров В. М., Балабанов І. Т., Швець Б., Колтунович В. тощо

Виклад основного матеріалу. Можна виділити три основні групи юридичних ризиків:

1) ризики збитків, пов’язані з тим, що законодавство не було враховано взагалі, або змінилося під час укладання угоди;

2) ризик розбіжностей у нормативних актах;

3) ризик некоректно складеної документації, у разі чого контрагент може не виконувати умов договору або договір може бути визнаним недійсним.

Перша група юридичних ризиків є майже непередбачуваною, тому у даному випадку не можна розробити певну систему їх уникнення. Єдине, що можна порадити підприємцям – це бути якомога уважнішими, вивчати чинне законодавство і пильно стежити за новими редакціями законів.

Інша справа з двома останніми групами ризиків. На їх аналізі ми зупинимося детальніше. І спочатку розглянемо ризики оренди землі, пов’язані з розбіжностями у нормативних актах.

Згідно з пунктом 1 ст. 3. Земельного кодексу України земельні відносини в Україні регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України (ЗК), а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами (тобто всі інші закони, у тому числі закон України «Про оренду землі», Цивільний кодекс України (ЦК), Господарський кодекс України (ГК) і підзаконні акти, у тому числі постанови КМУ, повинні відповідати Конституції України і Земельному кодексу України і не мати розбіжностей між собою). Така ситуація є ідеальною. У дійсності все набагато складніше, бо дуже часто існують різні підходи в регулюванні одних й тих самих правовідносин земельним законодавством, Цивільним, Господарським кодексами України. Зокрема, розглянемо деякі протиріччя, що виникають на цій основі при оренді землі.

Так стаття 796 ЦК України закріплює положення, згідно з яким одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі чи споруди, в розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У цей час у частині 3 ст. 796 ЦК України зазначено, що у разі, якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, згоди власника на передачу земельної ділянки в користування не потрібно, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки. Тобто якщо в такому договорі окремо не зазначити умову щодо обов'язковості згоди власника на передання права користування земельною ділянкою, то в майбутньому власник не матиме змоги висловити свої заперечення.

Разом із тим у частині 4 ст. 93 ЗК України вказано, що орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця (в нашому випадку – власника) передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі. Аналогічна норма закріплена і в ст. 8 Закону України "Про оренду землі" . Щоправда, останній зазначає, що у випадку, якщо протягом одного місяця власник не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в оренду.

Відповідно до позицій Держкомзема норми ЗК мають пріоритет перед нормами ЦК, як спеціальні, саме вони і мають застосовуватися. З цим не можна не погодитися, але судова влада у нашій країні пішла у вирішенні цього питання іншим шляхом.

Дуже часто трапляються судові рішення, котрі спираються на ст. 796 ЦК України з мотивуванням, що ЦК прийнятий пізніше, а «закон наступний скасовую попередній». Іноді теоретики права також вказують на те, що хоча ЦК і є загальним по відношенню до ЗК, однак його норми про землю (у тому числі ст. 796) є спеціальними, оскільки встановлюють конкретне регулювання земельних відносин, а не цивільних відносин взагалі.

Отже, постає питання: які норми застосовувати – норми ЦК України як більш пізні, чи норми ЗК України як спеціальні? Відповідь на це питання зможе дати лише майбутня судова практика, а поки що сторонам краще все ж отримати згоду власника такої земельної ділянки з метою мінімізації можливих ризиків.

Не менш яскравим прикладом розбіжностей між нормативними актами є протиріччя, що виникають між земельним законодавством і Господарським кодексом України.

Так частина 2 ст. 290 Господарського кодексу України встановлює, що оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально й зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається. Дана норма суперечить ст. 14 Закону України «Про оренду землі», де зазначено, що договір оренди землі посвідчується нотаріально тільки за бажанням однієї з сторін.

Однак ця колізія вирішується простіше, і в цьому допомагає сам ГК. У

ст. 4 ГК чітко встановлено, що земельні правовідносини не є предметом регулювання Господарського кодексу, тому договір оренди землі можна сміливо нотаріально не посвідчувати.

Окрім вище проаналізованих ризиків, пов’язаних із законотворчим процесом у нашій країні, існує третя група ризиків причиною яких є некоректно складена документація. Через неуважність юристів або ж необачність самих контрагентів у юридичному оформленні оренди землі можуть виникати помилки, пов’язані зі змістом самого договору, котрі призводять, як правило, до значних матеріальних збитків.

Це можуть бути помилки, пов’язані з особливостями об’єкта оренди. Вони викають тоді, коли деякі землі не можуть бути об’єктом орендних правовідносин. Така ситуація є характерною здебільшого для будівництва. Наприклад, дуже часто передаються в оренду під будівництво заповідні землі, хоча будівництво там категорично заборонено. У таких ситуаціях договори оренди можуть бути визнані недійсними, а збудовані споруди знищені.

Особливу увагу варто приділити помилкам в істотних умовах договору оренди, оскільки вони є найпоширенішими. І, як правило, більшість проблем виникає з такою істотною умовою як цільове призначення земельної ділянки.

Основне непорозуміння викликане тим, що закон вимагає вказувати у договорі оренди цільове призначення землі, не надаючи йому при цьому чіткого визначення у нормативних документах. Так у Земельному кодексі зазначені категорії земель відповідно до їх основного цільового призначення. Аналіз законодавчої бази дає підставу вважати, що «цільове призначення» й «основне цільове призначення» не є тотожними поняттями, а співвідносяться як окреме й загальне. Саме з цим пов’язано багато помилок при укладанні договорів оренди землі. Так, наприклад, у рамках земель сільськогосподарського призначення можна виокремити за цільовим призначенням землі для товарного сільськогосподарського виробництва й для садівництва. І хоча всі вони є сільськогосподарськими, на одних можна будувати будинок, а на інших ні.

Інша поширена помилка пов’язана з тим, що деякі суб’єкти орендних правовідносин сприймають відсутність чіткого визначення цільового призначення землі як можливість його самостійного визначення.

Багато підприємців з метою уникнення таких помилок користується Українським класифікатором цільового використання землі, ухваленим листом Держкомзему №14-1-7/1205 від 24 квітня 1998 року. Однак слід пам’ятати, що даний класифікатор був ухвалений до прийняття Земельного кодексу, тому багато в чому йому суперечить.

Ще одна умова договору оренди, що викликає багато проблем у правовій практиці, - це зазначення орендної плати за землю. Дуже часто сторони через незрозумілі причини не вказують порядок перегляду орендної плати, а це згідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмовлення в реєстрації такого договору або признанні його недійсним.

Отже, підсумовуючи все вищесказане, варто відзначити, що існує безліч юридичних ризиків, які підстерігають орендарів землі в Україні. У даній статті були розглянуті лише деякі з них. Але необхідно ще раз наголосити на тому, що відносини оренди землі багато в чому регулюються договором оренди. Тому в орендаря є можливість мінімізувати ці ризики, вірно склавши договір оренди й дотримуючись установленої чинним законодавством процедури укладання такого договору. Час і зусилля, витрачені на укладання й складання договору, повернуться примножені у декілька разів прогнозованим і безперешкодним використанням землі у підприємницькій діяльності. Тобто, як казав письменник і політик Джордж Галіфакс: «Розумний ризик – найбільш похвальна сторона людської розсудливості».

Використана література

1.Цивільний кодекс України.

2.Господарський кодекс України.

3.Земельний кодекс України.

4.Закон України «Про оренду землі».

5.Лист Держкомзему №14-1-7/1205 від 24 квітня 1998 року.