Конференция «Научная мысль информационного века»

Секция: строительство и архитектура.

Подсекция: 3. Современные технологии строительства, реконструкции и реставрации.

Кравчуновська Т.С., Харченко Д.С.

Придніпровська державна академія будівництва та архітектури

доцільність реконструкції застарілого житлового фонду

На сьогоднішній день, коли технічний стан житлового фонду України характеризується зростанням частки житла з фізичним та моральним зношенням більше 40% (що складає близько 70 млн. кв. м), все більш гостро виступає задача переходу до комплексної реконструкції застарілого житлового фонду. Розробка та реалізація регіональних програм комплексної реконструкції житлових кварталів (мікрорайонів) надасть можливість визначити на перспективу напрямки й строки вирішення житлової проблеми, що, в остаточному підсумку, приведе до відповідності житлових умов сучасним вимогам.

Значний внесок у дослідження соціально-економічних, технічних та організаційно-технологічних аспектів комплексної реконструкції житлової забудови внесли такі вчені, як Болотських М.С., Большаков В.І., Булгаков С.М., Гаврилов І.М., Гончаренко Д.Ф., Дамаскін Б.С., Жербін М.М., Кірнос В.М., Тян Р.Б., Уваров Є.П., Ушацький С.А. та інші провідні вчені та фахівці.

Розробка та реалізація проектів комплексної реконструкції житлової забудови повинні здійснюватися відповідно до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» [1].

Необхідним етапом розробки проекту комплексної реконструкції житлової забудови поряд з технічним обстеженням об’єктів застарілого житлового фонду повинен бути етап оцінки доцільності та економічної ефективності комплексної реконструкції.

Реконструкція міської забудови дозволяє найбільш раціонально використати обмежені фінансові й матеріальні ресурси в порівнянні з новим будівництвом. Вона дає можливість не тільки зберегти житловий фонд, але й істотно (на 40-70%) збільшити його розміри за рахунок надбудови будинків, прибудови до них додаткових об’ємів, добудови незавершених житлових будинків з підвищенням інтенсивності використання міських земель, інженерної та соціальної інфраструктури. Утеплення будинків, що підлягають ремонту та реконструкції, оснащення їх регулюючою і контрольно-вимірювальною апаратурою дозволяє скоротити витрати тепла й питної води на 35-40%, відповідно зменшити навантаження мережі.

Оцінку доцільності та ефективності реконструкції застарілого житлового фонду необхідно виконувати, виходячи з двох аспектів: визначення відносної ефективності реконструкції та економічної ефективності інвестованого капіталу для конкретного проекту.

Альтернативним варіантом реконструкції застарілого житлового фонду є його знесення та будівництво нових об’єктів на території, що звільнилася, тому відносна економічна ефективність реконструкції розраховується в порівнянні з новим будівництвом. Умовний економічний ефект визначається як різниця між доходами, які могли б бути одержані від реалізації квартир на ринку житла за їхньою ринковою вартістю, та витратами на реконструкцію або зведення нових житлових будинків [2].

Умовно приймається, що всі витрати здійснені протягом одного року та збігаються за часом з одержаними результатами. Строки будівництва нового будинку й реконструкції збігаються. Тоді умовний економічний ефект, одержуваний у результаті реконструкції або нового будівництва житлового будинку розраховується як прибуток від вкладеного капіталу, отриманий в результаті реалізації квартир реконструйованого або нового будинку за єдиною ринковою ціною 1 м² загальної площі житла. При реконструкції споживчі якості житла повинні бути доведені до рівня нового будівництва.

Таким чином, можна дійти висновку, що знесення існуючих п’ятиповерхових будинків перших масових серій у більшості випадків є нерентабельним, в той час як проект комплексної реконструкції житлової забудови є соціально необхідним, технічно можливим та економічно доцільним.

Література

1. Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Закон України № 525-V від 22.12.2006 р. // www.zakon.rada.gov.ua.

2. Баринова Л.С., Авдеева Л.Н., Стороженко В.П., Авдеев С.Г. Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определение сроков окупаемости затрат. – М., 2000.

3. Большаков В.И. Проблемы реконструкции и эксплуатации промышленных и гражданских объектов. Днепропетровск, ПГАСА, 2000.

4. Булгаков С.Н., Рыбалко И.В. Окупаемая реконструкция пятиэтажной жилой застройки // Прораб. – 2006. – № 5.