Економіка/ 4. Інвестиційна діяльність та фондові ринки

к.т.н., доцент Постернак І.М., студент Кузнєцов С.Ю.,

студент Лукаш Д.Ю., студент Тодоров М.М.

Одеська державна академія будівництва та архітектури, Україна

ЕКОНОМІЧНЕ ОБҐРУНТУВАНННЯ ОБСЯГІВ ЗНОСУ

ПРИ РЕКОНСТРУКЦІЇ ЗАБУДОВИ

При визначенні обсягів зносу існуючого житлового фонду варто враховувати: наявність непридатного для проживання житлового фонду на кожному етапі перспективи з урахуванням росту технічного зношування; необхідність підвищення рівня житлової забезпеченості; можливість термінової прокладки й розширення транспортних магістралей у зв'язку з ростом автомобілізації; можливість розширення існуючих і будівництво нових промислових підприємств або інших об'єктів та пов'язане із цим освоєння нових територій; необхідність завершення житлової забудови великих сельбищних районів та ефективного використання існуючих інженерних і транспортних комунікацій [1…4].

Для обліку цих умов варто провести додаткове техніко-економічне обґрунтування черговості зносу й максимально-припустимого збереження існуючого фонду на першу чергу реконструкції, тому що нова забудова вимагає витрат на будівництво й експлуатацію, а наявні міські фонди бідують переважно в експлуатаційних витратах. Збереження житлового будинку не можна визнати виправданим тільки тому, що вартість його ремонту і модернізації менше вартості нового будинку в розрахунку на 1 м² житлової (корисної) площі. Доцільність зносу або збереження окремих будинків необхідно зв'язувати з реконструкцією житлових районів і міста в цілому, що припускає облік щільності житлового фонду, санітарно-гігієнічних умов, наявності вільних територій, сприятливих для освоєння, інше.

На практиці житловий фонд, що зноситься, оцінюють за вартістю його компенсації новим житловим будівництвом чи за дійсною вартостю (тобто по відбудовній вартості з урахуванням зношування). Загальний недолік застосовуваних методів оцінки житлового фонду, що зноситься, полягає в тому, що вони не дозволяють врахувати фактор часу й різну ринкову цінність ділянок міської території, зайнятих сформованою забудовою, або вільних.

Ефективність збереження й зносу старого житлового фонду з фізичним зношуванням до 60% на кожному етапі перспективи необхідно визначати на основі комплексного розрахунку народногосподарських витрат і економії, пов'язаних зі зносом. Для старого фонду з фізичним зношуванням більше 60% на основі пропонованої методики встановлюється черговість зносу.

Ефективність зносу старого житлового фонду, що розраховується тільки на основі питомих капітальних витрат, рекомендується визначати зао формулою:

(1)

де А – обсяг нового будівництва, яке можна розмістити на території сформованої забудови; а – обсяг фонду, що зноситься, з неповною амортизацією, що одержує вартісну оцінку; К_н.в – питомі капітальні витрати на 1 м² площі нової житлової забудови на вільних територіях; К_н.p – питомі капітальні витрати на 1 м² корисній площі нової житлової забудови на територіях реконструкції; К_рем – витрати на капітальний ремонт; К_м – витрати на модернізацію старого фонду; К_бл – витрати на благоустрій території старого фонду; К_зал – залишкова вартість (за винятком амортизації) старого фонду; 0,5 – емпіричний коефіцієнт, що враховує ймовірну віддаленість витрат на ремонт, модернізацію, благоустрій.

До витрат пов'язаних зі зносом житлового фонду, відносяться: залишкова (дійсна) вартість існуючого житлового фонду К_зал і часткові витрати на нове житлове будівництво, розраховані по формулі Отже, до втрат при зносі житлового фонду необхідно відносити не повну вартість нового житлового будівництва, що заміняє фонд який зноситься, а лише витрати, викликані передчасністю такого будівництва. Очевидно, що чим довговічніше фонд, тим більшими будуть втрати, пов'язані з його зносом, тому що зменшується коефіцієнт приведення К_пp, на який множаться витрати на нове житлове будівництво.

Економія питомих витрат, що досягається при розміщенні житлового будівництва на території сформованої забудови, включає вартість ремонту, модернізації й благоустрою житлового фонду, необхідних у випадку його збереження, і величину , що відбиває подорожчання, пов'язане з освоєнням нових територій.

Знос ефективний, якщо К_зн ≤ 0. При К_зн > 0 визначається величина подорожчання, зв'язана зі зносом, що зіставляється із соціальним та архітектурно-планувальним ефектом реконструкції, в результаті чого приймається остаточне рішення про знос або збереження фонду. Рекомендується враховувати ефективність комплексної реконструкції, що у ряді випадків дозволяє вважати за доцільне знос старого фонду, якщо це супроводжується незначним подорожчанням.

Витрати на благоустрій кварталів старої забудови визначаються виходячи з конкретних умов, з розподілом їхньої реалізації по етапах перспективи.

Залишкову або дійсну вартість житлового фонду по етапах перспективи рекомендується обчислювати за наступною формулою:

(2)

де К_зал – залишкова вартість житлового фонду, грн за 1м² житлової (корисної) площі; З_ф – фізичне зношування житлового будинку; З_м – моральне зношування житлового будинку; К_в – відбудовна вартість, грн/м².

Література:

1. Федоров В.В., Федорова Н.Н., Сухарев Ю.В. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки: Учеб.пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 224с.

2. Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий. – М.: Стройиздат, 1987. – 240с.

3. Миловидов Н.Н., Осин В.А., Шумилов М.С. Реконструкция жилой застройки. Учеб. пособие для вузов. – М.: Высш. школа, 1980. – 240с.

4. Організація будівництва. За ред. С.А. Ушацького–К.:Кондор,2007.–521с.