Карамаврова Н.И.

Одесская государственная академия строительства и архитектуры

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В

УСЛОВИЯХ МИРОВОГО КРИЗИСА

В настоящее время недорогие предложения на рынке загородной недвижимости — очень большая редкость. То ли из-за престижа, то ли из-за комфорта, предоставляющий частный дом цены на них значительно отличаются от цен на квартиры. Потому желающим заиметь собственный дом все чаще приходится обращаться в финансовые учреждения за ссудой.

Только вот если со схемой покупки квартиры в кредит все более-менее ясно, то приобрести с помощью банка дом значительно сложнее… По словам риэлторов, основными покупателями имений за городом являются семьи с месячным доходом не менее 30-50тыс.грн., где супругам уже за 40–50 лет. Они либо намерены поменять тесное жилье в высотке на частный дом, либо из семейных причин нуждаются в расширении имеющейся жилплощади и поэтому выбирают для таких целей не несколько квартир, а один большой частный дом.

Председатель правления «Укргазбанка» Александр Охрименко говорит о том, что рынок кредитования на покупку частных домов только формируется, фактически только пару лет назад физические лица начали обращаться в банки за кредитами на покупку частных домов. На сегодняшний день такого рода кредитование носит во многом эпизодический характер и в общем портфеле ипотечных кредитов занимает незначительную долю.

В целом же, по разным оценкам, сегодня на загородную недвижимость приходится лишь 10-20% общего объема выданных ссуд. Таким образом, доля кредитов на приобретение коттеджей пока не очень велика в ипотечном портфеле банков. Зато, по словам начальника управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Игоря Шевченко, потребительский спрос постепенно перемещается из сегмента квартир в сегмент индивидуальных жилых домов. Это позитивное явление в долгосрочной перспективе, об этом нам может сказать ситуация в Европе, где банки уже давно успешно работают в этом направлении.

Владимир Лавренчук, возглавляющий «Райффайзен Банк Аваль» считает, что проблема состоит в том, что сегодня государственная градостроительная политика направлена именно на строительство многоквартирных домов, на этот счет у него есть другая точка зрения. Но финансировать приходится то, что строится.

Кредитование частных домов следует разделять на две группы. В первую входит выдача кредитов на небольшие частные дома, которые по своей функциональности фактически соответствуют жилью в многоквартирном доме. А во вторую – кредитование дорогостоящих, просторных и престижных коттеджей. В данном случае главные отличия касаются финансового состояния физических лиц и месторасположения частных домов.

При кредитовании физических лиц с целью покупки частных домов – «не коттеджей», которые относятся к первой группе существенных проблем не возникает, отмечают банкиры. Как правило, кредит в этом случае выдают по стандартной схеме. В случае же кредитования покупки коттеджа для банка являются очень важными вопросы оценки финансового состояния заемщика, оценки реальной стоимости коттеджа и земельного участка, а также вопросы ликвидности заложенного имущества. Ведь коттеджи, в отличие от квартир, в том числе и очень дорогих и престижных, имеют значительно более низкую ликвидность, что является минусом для потенциального заемщика в процессе рассмотрения кредитного дела. Это происходит, потому что продажа коттеджа находящегося в залоге банка является очень длительной процедурой, которая требует дополнительных финансовых затрат. Поэтому банки крайне осторожно подходит к процедуре оценки залога и степени его ликвидности.

В последнее время распространяется практика кредитования покупки земли. Кредит в банках можно получить как для покупки земли, так и под залог уже купленной земли. По словам экспертов, профинансировать покупку дома под залог земли банки готовы. Но этап приобретения земли многих финансистов смущает. Это происходит по той причине, что рынок купли-продажи земли еще совсем молод, и право собственности на участки оспаривается достаточно часто. Именно это и настораживает банки, поскольку при возникновении споров, судебных исков или невозврата кредита заемщиком банк не имеет предмета залога, чтобы возместить свои убытки. Однако вариант покупки в кредит участка с землей все-таки возможен, но при этом придется проводить тщательную проверку покупаемого участка. Процедура кредитования и ставки по «земельному» кредиту фактически не отличаются от традиционного ипотечного кредитования покупки квартиры.
 Но при этом следует учитывать, что банки дают кредит на сумму, не превышающую 50% рыночной стоимости земли.

В целом предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк нынче дают около двух десятков работающих у нас банков («Укргазбанк», «Родовидбанк», «Райффайзен Банк Аваль», «Приватбанк», «Кредитпромбанк» и др.). Процентные ставки колеблются в пределах от 15% до 20% годовых в гривнах и от 10 % до 15% – в долларах США. Следует отметить, что в большинстве банков ставка однозначно вырастает с увеличением срока кредитования. Если на 5-10 лет ссуду в американской валюте еще можно взять под 10-13% в год, то на 10-20 лет кредит будет стоить уже 13-15% годовых.

Если Вы уверены, что в состоянии выплачивать ипотечный кредит на протяжении ближайших 10-15 лет, необходимо еще убедить в этом банк. Конечно, у каждого банка действуют свои правила выдачи ипотечных кредитов, но в целом кредиторы руководствуются принципом: платеж по кредиту должен составлять не больше 40% от совокупного дохода семьи. Некоторые банки учитывают не только официальную зарплату, но и "альтернативные" источники дохода.

Тем не менее, следует отметить, что требования по отдельным составляющим у банков могут быть разные. Это происходит в силу личных интересов и субъективного мнения каждого человека. Выделить какой-либо заведомо выгодный для всех банк невозможно – одного клиента интересуют сроки выдачи денег, другого – проценты по кредиту, третьего – услуги по оформлению, страхованию и нотариуса, четвертого – отсутствие дополнительных требований к его документам. Поэтому, как отмечают банкиры, в каждой ситуации надо разбираться отдельно и индивидуально подбирать банк, риэлтерскую фирму, а также схему кредитования.

Рынок ипотечного кредитования пока не настолько велик, чтобы оказывать существенное влияние на рынок недвижимости в целом. Сейчас на рынок недвижимости в большей степени влияет спрос и предложение, возможность купить и желание продать, либо наоборот. А с ростом ставок кредитования по ипотечным кредитам данное влияние на рынок еще больше ослабляется.

В момент кризиса стоит покупать квартиру при двух условиях: первое – если у вас есть необходимость в этой квартире, и второе – если вы уверены в своем доходе и достатке. Если ваш доход позволяет платить высокие проценты, то нужно покупать. Кризис пройдет и появится возможность рефинансирования этих кредитов по более низким ставкам.

Сейчас ипотечный кредит стоит брать тем, кто приобретает жилье для того, чтобы сегодня в нем уже жить. И вопрос, на который должен себе ответить каждый перед тем, как взять кредит: уверен ли он в своей работе и не уволят ли его завтра, с тем чтобы он мог выплачивать этот кредит достаточно регулярно и не ставить себя в сложную ситуацию.

Чем более прозрачным будет рынок земли, чем больше будет у граждан возможностей приобретения земельного участка под строительство жилья на легальном рынке, тем быстрее придут простые и прозрачные механизмы банковского финансирования.

Пока же об эффективной форме финансирования, где будет защищен и продавец, и покупатель, и банк, говорить не приходится….