Економічні науки/12. Економіка сільського господарства

Москва М. Г.

Львівський національний університет ветеринарної медицини

та біотехнологій ім. С. З. Гжицького

Суть та особливості проведення експертної грошової оцінки земель в Україні

Питання проведення експертної грошової оцінки землі в Україні набуло особливої актуальності в період становлення та розвитку ринку земельних ресурсів, оскільки визначення найбільш ймовірної ціни продажу земельної ділянки необхідне при здійсненні будь – якої господарської операції, пов’язаної із зміною власності на землю.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531, індивідуальна ринкова оцінка землі проводиться за такими трьома методичними підходами:

¨ капіталізації чистого операційного або рентного доходу;

¨ зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

¨ врахування витрат на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу передбачає визначення вартості земельної ділянки за умови найбільш ефективного її використання. В основу вищеназваного методу покладено той факт, що будь – яке ефективне вкладання капіталу в землю призводить до зростання доходу. Це означає, що вартість землі формується із суми капіталізованих майбутніх рентних доходів. При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу важливо правильно вибрати методику визначення ставки капіталізації. У світовій та вітчизняній практиці для визначення ставки капіталізації найчастіше використовують три методи, а саме: метод екстракції, кумулятивний метод та метод опитування широкого кола осіб. При неправильному виборі ставки капіталізації оцінювач здійснює цілий ряд помилок та упущень.

За умови використання методичного підходу, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок оцінювач проводить порівняльний аналіз земельної ділянки із тими, які були продані протягом останнього періоду часу, тобто в його основі лежить принцип заміщення. Використання цього методичного підходу доцільне лише за умови функціонування розвинутого земельного ринку, на якому є доступною вся необхідна інформація про продаж земельних ділянок.

В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки є сумою її початкової вартості та вартості витрат, здійснених на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна. Цей метод використовується для оцінки поліпшених чи забудованих земельних ділянок або тих ділянок, на яких передбачається здійснення поліпшення або забудови за умови їх ефективного використання. При цьому, для визначенні вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження об’єктів нерухомості слід враховувати той факт, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію, що вимагає проведення дисконтування відповідних грошових потоків. Складність застосування цього методу випливає із складності визначення суми витрат, необхідних для здійснення земельного поліпшення та спорудження об’єктів нерухомого майна.

Отже, без здійснення індивідуальної ринкової оцінки землі процес включення її в ринковий оборот є неможливим, адже основною метою проведення такої оцінки є визначення найбільш ймовірної ціни продажу, оренди, обміну чи застави земельної ділянки. Однак, при її проведенні різними методами здійснюється ряд помилок та упущень. Тому, для визначення остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен ґрунтуватися на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. Сама ж методика проведення експертної грошової оцінки вимагає подальшого перегляду та удосконалення. Вирішення цього питання забезпечить стабільність і прозорість ринку земельних ресурсів, сприятиме створенню на ньому конкурентного середовища.

Література:

1. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Затверджено наказом Держкомзему України від 8 липня 1999 р. №72.

2. Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджені наказом Держкомзему України від 12 листопада 1998 р.

3. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г. та ін. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання. – К.: Профі. – 2002. – 256 с.

4. Драпиковский А. И., Иванова И. Б. Оценка земельных участков. – Б., «Ега – Басма», 2003, 288 с.

5. Котик З. О. Оцінка земель. Навчальне видання. – Львів: Край, 2004. – 66с.

6. Кучер О. О., Третяк А. М. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення // Землевпорядкування. - №2. – 2003. – с. 54 – 59.

7. Михасюк І, Косович Б. Регулювання земельних відносин: Монографія. – Львів, Львівський національний університет ім. Івана Франка, 2002. – 264 с.

8. Свириденко К. В Методика розрахунку дохідності й вартості земель сільськогосподарського призначення дохідним підходом // Землеустрій і кадастр. - №3. – 2005. – с. 22 – 31.

М. Г. Москва, здобувач, асистент кафедри історії України та економічної теорії Львівського національного університету ветеринарної медицини та біотехнологій ім. С. З. Гжицького

Львівська обл., Пустомитівський р – н., с. Чишки, вул. Шевченка, 125., 81144

Тел.:

Моб.: 8 – 050-6695554; 8- 097-8530836;

Дом.: 8 (0322) 43 – 13 – 09.