Садыло Е.Ю., Вербицкая Ю.В.

Донецкий национальный университет экономики и торговли

Имени Михаила Ивановича Туган – Барановского

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА В УКРАИНСКИХ РЕАЛИЯХ

В данной работе раскрыта сложившаяся в Украине система финансирования жилищного строительства. Возведение жилых комплексов у нас в основном финансируется будущими владельцами квартир, тогда как во всем мире жилая недвижимость, равно как и коммерческая, строится за счет средств застройщиков и банков. При этом доступность уже построенного жилья для наименее обеспеченных слоев населения государство обеспечивает через льготные кредиты и гарантии.

Цель исследования состоит в том, чтобы понять каким образом можно активизировать жилищное строительство и реально ли это в Украине.

Финансирование строительства в Украине в основном строится на привлеченные в рамках сомнительных схем деньги граждан. Каким же образом можно активизировать жилищное строительство. Итак рассмотрим сложившуюся в Украине ситуацию.

По тенденциям последних лет, можно сказать, что строительство стандартного многоэтажного дома в Киеве стоит около 20 млн долларов. Застройщики не в состоянии сами осилить столь дорогие проекты, поэтому большую часть денег привлекают извне. Львиная доля привлеченных средств — это деньги дольщиков инвесторов: компаний и частных лиц. Несмотря на высокую рентабельность строительства, участие банков в его финансировании ограничено. Дело в том, что себестоимость новостроек формируется непрозрачно, так что проанализировать их рентабельность и окупаемость не просто. К тому же строительство всегда связано с высокими рисками, к которым прежде всего относится получение разрешений и оформление прав на земельный участок. Одно время банки вообще предпочитали не работать с этой отраслью, что вынуждало застройщиков обзаводиться собственными финучреждениями.

Из всех возможных форм работы на первичном рынке жилья банки предпочитают выдавать покупателям квартир кредиты под залог имущественных прав, поскольку предоставляя множество небольших ссуд, они рискуют меньше, чем кредитуя строительную компанию на крупную сумму. Предоставляя крупные ссуды, банки требуют гарантий их возврата в виде залога недвижимого имущества. Как правило, застройщики могут предоставить в залог лишь земельный участок. Но даже в столице его стоимость не превышает 30% общей стоимости проекта. То есть проблем с привлечением кредитных ресурсов не испытывают только известные застройщики, располагающие крупным собственным капиталом и построившие не один десяток домов.

На Западе и даже в некоторых странах СНГ жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования. Кредиторы обычно выступают совладельцами компаний, на чьем балансе находится строящийся завод или объект недвижимости. В Украине проектным финансированием в чистом виде занимаются лишь некоторые банки. При этом они предпочитают проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, поскольку площади в торгово-развлекательных центрах можно сдавать в аренду еще на этапе строительства. В случае с жилыми комплексами все иначе: при продаже квартир на этапе строительства возникает юридическая проблема. Покупатели квартир могут претендовать на те же имущественные права, что находятся в залоге у банка.

Зачастую сами застройщики не хотят связываться с банками, чье участие подразумевает контроль и необходимость раскрывать информацию. Проще привлечь средства частных лиц, у которых гораздо меньше возможностей отстоять свои права.

В 90-х годах объемы введения жилья в эксплуатацию упали из-за резкого сокращения бюджетного финансирования. Банковские кредиты были чересчур дорогими, и средства населения оказались единственным источником финансирования жилищного строительства.

В 2000–2004 годах застройщики массово заключали с гражданами так называемые инвестиционные договоры или договоры долевого участия. В июне 2003-го был принят, а в начале 2004-го вступил в силу Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», позволяющий привлекать деньги населения только через финансовых посредников.

Таким образом , можно сделать вывод , что от беспорядка в сфере привлечения денег в строительство проигрывает конечный потребитель. Отрасль недополучает инвестиции, необходимые для того, чтобы объемы жилищного строительства достигли позднесоветского уровня, а это 17–21 млн квадратных метров. В 2010-м же в эксплуатацию ввели всего 7,8 млн квадратных метров жилья. Прежде всего необходимо законодательно расширить права инвесторов: обеспечить гарантии возврата средств, исключить риск покупки одной квартиры сразу несколькими инвесторами, а также продажи квартир в домах, для строительства которых нет всех необходимых разрешений. Активизировать же жилищное строительство позволит большее участие в нем банков.

Литература:

1. Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»

2. Водачек Л., Водачкова О. Об инвестировании проектного финансирования. - К.: Економіка, 2010

3. Твісс Б. Тенденции инвестиционного климата. - К.:Проектное финансирование, 2009

4.http://www.prostobank.ua