Луцюк Ю.В.

Буковинська державна фінансова академія

м. Чернівці

Проблеми розвитку іпотечного ринку в Україні

Для України розбудова іпотечного ринку є важливим та актуальним завданням на шляху подальшого реформування економіки і створення адекватного сучасним вимогам фінансового ринку з відповідною структурою та інституціональними складовими. При цьому розвиток іпотечного ринку вирішує як економічні проблеми активізації та ефективного використання фінансових ресурсів, так і соціальні завдання щодо залучення різних соціальних верств населення до задоволення своїх потреб через механізм фінансового ринку. Це визначає необхідність розробки і реалізації державної програми забезпечення даних процесів в Україні, їх теоретичне обґрунтування з врахуванням особливостей національної економіки та існуючих загальносвітових тенденцій в розвитку іпотечного кредитування.[1]

У вітчизняній та зарубіжній літературі стан і розвиток іпотечного ринку дістали відображення у працях багатьох науковців, зокрема О.Скрипника, О.Євтуха, С.Волкова, Л.Чубук, О.Бассової, С.Тігіпко, В.Кравченка, М.Савлука, В.Федосова, М.Ковалишина, Д.Фрідмана та ін. Однак наявні роботи мають, як правило, загальний або вузькопрофесійний характер і стосуються тільки окремих елементів іпотечного кредитування. Це дає підстави для проведення ґрунтовного аналізу та визначення перспектив розвитку іпотечного кредитування.

У статті досліджено проблеми і подальший розвиток іпотечного кредитування в Україні. Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів.[2]

Більше 88% іпотечних кредитів – валютні, 92% іпотеки мають термін погашення більше п`яти років, а саме довгострокові позики виплачуються особливо погано. На відміну від короткострокових їх складно реструктуризувати, преференції з перерахунку ставок і збільшення терміну в даному випадку істотно не поліпшать структуру платежів. У результаті – банківська система "обросла" іпотечними валютними кредитами населення майже на 10 млрд. дол.. Питання не стояло б так гостро, якби девальвація гривні не носила такий хаотичний характер і національна валюта залишалася на рівні 5,3-5,5 грн./дол., як планувалося спочатку. Тепер же валютні кредити з курсом близько 8 грн./дол. є реальною соціальною проблемою України. Девальвація гривні призвела до того, що реальна вартість валютних кредитів виросла більш, ніж на 60%. Цілком логічно на законодавчому рівні реструктуризувати валютні іпотечні кредити в гривневі за докризовим курсом, при цьому різницю у вартості кредитів - близько 6-7 млрд. грн. - оформити цінними паперами з терміном погашення 7-10 років. При цьому надати банкам правом використовувати ці цінні папери, як і держоблігації, при отриманні рефінансування від НБУ, а також враховувати їх на своєму балансі. Позичальники отримають можливість на даний момент погашати іпотечні кредити за старим курсом. При цьому вони компенсують курсову різницю, але з розстрочкою на десять років. Банки дістануть можливість скоротити свої резерви під проблемні іпотечні кредити і вивільнять грошові кошти для нових позик. А держава позбудеться ще однієї соціальної проблеми, хоча на первинному етапі доведеться знайти кошти в держбюджеті, щоб викуповувати цінні папери у фінансових установ через НБУ.[ 6]

Також, можна збільшити обсяги іпотечних кредитів на будівництво житла шляхом зменшення процентних ставок, подовження терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмета застави; зменшення суми витрат на оформлення кредиту; страхування ризиків; вдосконалення процедури іпотечного кредитування.[ 4]

Склад лідерів іпотечного ринку: 1 місце - Укрсиббанк 16,43%, 2 місце - Укрсоцбанк 12,22%, 3 місце - ОТП банк 11,43%, 4 місце - Райффайзен Банк Аваль 11,01%, 5 місце - Приватбанк 5,82%. Лідером по обсягам і темпам приросту іпотечного портфеля у IІІ кварталі 2009 року став ОТП банк, який спромігся видати за три місяці близько 3,4 млн. грн. іпотечних кредитів, перевищуючи середні ринкові темпи зростання в 4 рази (61,7% у ОТП банка проти 15,3% в загальному по ринку).[ 5]

У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвитку інших складових ринкової інфраструктури. Загалом, слід зазначити, що вирішення найболючіших проблем іпотечного кредитування в Україні тісно пов'язане з вдосконаленням  законодавчої бази. Побудова надійного законодавчого підґрунтя для розвитку іпотеки в Україні має стати основою формування сучасних підходів до вирішення як перелічених нами, так і інших проблем іпотечного кредитування. Разом з тим, винятково  актуальним стає питання практичної реалізації можливостей, що з'явилися в рамках уже прийнятого законодавчого поля. Крім того, в Україні варто також використовувати той зарубіжний досвід іпотечного кредитування, який значною мірою підходить для умов нашої держави виходячи з рівня її соціально-економічного розвитку та відповідає особливостям національної економіки взагалі.

У 2008 році економічна нестабільність в Україні, що супроводжувалася високими темпами інфляції, затяжними кризовими явищами на світових фінансових ринках, негативно вплинула на іпотечний бізнес банків. Але за аналізом динаміки іпотечного ринку у І кварталі 2008 року можна відмітити, що цей сектор не зазнав різких змін. Темпи приросту заборгованості становили 21,4 %, тобто приріст нових іпотечних позик становив 12,2 млрд. грн.. Частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків дорівнювала 13,4 %, а в кредитуванні фізичних осіб на іпотечні кредити припадало 36,1 %. Загалом було видано 444386 іпотечних кредитів. [2]

Аналізуючи територіальну структуру іпотечного ринку України, слід відзначити, що у 2008 році лідирували Київ та область – 28,2 %, Одеса – 12,6 %, Дніпрпетровськ – 9,2 %, Донецьк – 6,1 %, Харків – 5,5 %. Спостерігається значна концентрація іпотечного капіталу в регіонах з високим рівнем ділової та промислової активності. [2]

Аналізуючи темпи приросту загального іпотечного портфеля у 2009 році, слід відмітити, що у ІІ кварталі вонисклали 15,3%. У порівнянні з попереднім періодом темп приросту збільшився на 7,7%, а у порівнянні з аналогічним періодом 2008 року - зменшився майже в 1,5 рази. Темпи зростання іпотечного портфеля випередили динаміку росту загального кредитного портфеля банків, який зріс на 9,2% і портфеля кредитування фізичних осіб. У зв'язку з цим, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі збільшилася з 13,4% до 14,2%.

Слід відмітити, що у 2009 році банки всі надходження за виданими кредитами направляли на підтримку ліквідності. Експерти стверджують, що ліквідність була необхідна, у першу чергу, для повернення депозитів і погашення зовнішніх боргів, а також для своєчасного проведення платежів. Отже, у банків просто не залишалося грошей для видачі нових кредитів. При цьому швидкого пожвавлення іпотечного кредитування ніхто не передбачає: ні банкіри, ні експерти. [3]

Експерти прогнозують, що «одужання» іпотечного кредитування в Україні у 2011 році можна буде очікувати не раніше другої половини поточного року. Для відновлення кредитування у до кризових обсягах банківській системі необхідні постійні надходження в національній валюті.

За даними УНІА, протягом року щоквартальне скорочення іпотечних портфелів банків складе близько 1-2 %. За даними експертів, станом на 1 січня 2010 року середні розміри заборгованості з іпотечних кредитів становлять: на придбання життя – 288,8 млн. грн., з кредитів на будівництво житла – 454,2 млн. грн., на купівлю землі – 621 млн. грн.

Існує думка, що до кінця 2010 року в Україні кількість банків, що кредитують іпотеку, збільшилася майже вдвічі – до 20 фінансових установ. [4]

Список використаної літератури

1. Ковалишин І.М. Стан і тенденції розвитку національного ринку іпотечного кредитування //Вісник НБУ. – 2009. - №10 – С. 62 – 66

2. Токар Я.В. Перспектива розвитку іпотечного кредиту в Україні // Бібліотека ONLINE / Режим доступа: URL: http://udau.edu.ua/library.php

3. Бассова Н. Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / Н. Бассова // Економіст. - 2006. - № 9. - С. 36-39.

4. Даймонд Дуглас Б. Механізми рефінансування вторинного ринку / Дуглас Б. Даймонд // Матеріали семінару ["Іпотечне фінансування"], (Київ, 11-13 листопада 2004 р.)

5. Кручок С. І. Іпотечне кредитування : європейська практика та перспективи розвитку в Україні / С. І. Кручок. - К. : Урожай, 2008.