Экономические науки/ 3. Финансовые отношения

Сардарова Н.А.

Якутский государственный университет,

Республика Саха (Якутия), Россия

Зарубежный опыт жилищного финансирования

Все жилищные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости, имеющейся, приобретаемой или строящейся, являются ипотечными. Согласно общепринятой классификации ипотечные жилищные кредиты подразделяются на выдаваемые на строительство жилья и на его приобретение.

Ключевая категория ипотечного кредита – залог. Кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения заемщиком (залогодателем) обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования. Под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда, а первый – это движимое или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика. Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, затраты на покупку квартиры или дома. В качестве залога жилья может быть предоставлена запасная жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает, либо жилье, приобретаемое в кредит. При этом существуют различные варианты сочетания объекта залога и объекта кредитования. [2]

Ипотечный кредит на строительство и приобретение жилья является долгосрочным и особо рискованным, поэтому важнейшая проблема - привлечение ресурсов. В мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств: через универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних – путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее каждую из этих схем.

Традиционная модель является наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования. Данная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и коммерческими банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Ресурсную базу для ипотечных ссуд составляют средства физических и юридических лиц на депозитных счетах. Однако эти средства, как правило, носят краткосрочный характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах. Поэтому дополнительно могут использоваться собственный капитал банков, межбанковские и другие займы.

В данной инвестиционной модели только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Схематично ее можно обозначить «заемщик-кредитор». Суть этой схемы в следующем: выдав кредит под залог недвижимости, банк до конца работает с ним, при этом всегда являясь его непосредственным обладателем. Таким образом, данная финансовая технология является закрытой. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк, исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между заемщиком и кредитором, является кредитный договор, который принято также называть закладной. Для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема, которая включает: заявление клиента, оценку недвижимости, андеррайтинг (процесс определения способности заемщика вернуть кредит и проценты по нему), предоставление кредита и оформление закладной, регистрацию залога недвижимости, обслуживание закладной ипотечным банком.

Традиционная модель используется в основном в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, где обеспечивает в среднем 62% объема выданных ипотечных кредитов. [3]

Ссудосберегательная модель основывается на закрытой системе финансирования. Рассмотрим ее работу на примере очень популярных в Германии строительно-сберегательных касс (ССК). Эти учреждения создаются банками или группой физических лиц, объединенных интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации жилья. Благодаря объединению вкладчиков в общество взаимопомощи, эта система является независимой от рынка капитала и колебаний процентных ставок, так как позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки. При этом ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока действия договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде – от 4,5 до 8,5%. [4]

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений – постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. На фазе накопления клиент пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10-18 лет. [4]

За последние 50 лет немецкие стройсберкассы профинансировали приобретение более 11 млн. квартир в ФРГ. Сегодня более 19 млн. граждан ФРГ являются владельцами одного или нескольких договоров стройсбережения. [5]

Ссудосберегательные учреждения популярны не только в Германии. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и многих других странах. В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Венгрии и других странах, в связи с начавшимися там экономическими преобразованиями. Это различные кредитные союзы, объединения взаимопомощи, предприятия кооперативного кредита, строительные общества и т.д.

Модель вторичного ипотечного рынка (американская модель). Отличие этой модели от двух предыдущих заключается в принципиально ином решении проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. Согласно данной модели, основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая схема организации жилищного финансирования в наиболее развитом виде действует сегодня в США. Обозначим эту схему «заемщик – кредитор – посредник – инвестор». Однако следует иметь в виду, что она может быть как в виде укороченной цепочки – «заемщик – кредитор – инвестор», так и иметь несколько посредников.

Данная модель является двухуровневой и состоит из первичного и вторичного рынков. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются. Основное отличие американской модели от традиционной и сберегательной в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов: свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, кредитный институт продает выданные ипотечные кредиты инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству). И кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

На вторичном рынке происходит продажа и перепродажа кредита посредникам или конечным инвесторам. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, кредит может быть продан целиком. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите – это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.

Доминирующую роль на вторичном рынке играют три крупнейших федеральных агентства – Фенни Мей, Джинни Мей и Фредди Мек. Эти организации занимаются гарантированием и страхованием ипотечных кредитов, покупкой и продажей ипотечных закладных, эмиссией ценных бумаг на основе этих закладных. Деятельность данных агентств гарантирована правительством.

Модель ипотечных облигаций. Согласно этой модели, специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых в результате размещения своих ипотечных облигаций на фондовом рынке. Данная модель напоминает американскую схему, но практикуется в основном в Европе.

Ипотечные банки имеют эксклюзивное право выпускать особые ценные бумаги – ипотечные облигации. В сущности, это банковские облигации, обеспеченные ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. Такие облигации носят долгосрочный характер и являются низкорисковыми, а потому самыми надежными, благодаря жестким законодательным и банковским ограничениям.

Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов, и сам погашает ипотечные облигации, в основном, за счет последующих взносов заемщика по ипотечному кредиту, выпуска новых бумаг и рефинансирования старых, а также других источников.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В Западной Европе около 20% от общего объема ипотечного кредитования осуществляется за счет этой системы. Причем 85% объема рынка ипотечных облигаций приходится на три страны, для которых эта модель традиционна – Данию, Швецию и Германию. [3] В некоторых европейских странах – Великобритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия – модель ипотечных облигаций вообще не применяется.

Таким образом, мировой опыт показывает, что ипотека является основным способом решения жилищного вопроса в рыночных условиях, и ее значение как инвестиционного инструмента велико:

ü для заемщика – это дополнительная возможность получения крупных средств на больше сроки для решения жилищной проблемы;

ü для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;

ü для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие рыночных отношений в различных секторах экономики, решение многих социальных проблем.

Литература:

1) Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. №10.

2) Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. №7.

3) Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело. 2002. №6.

4) Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. 358 с

5) Черных Е.В. История и перспективы ипотечного кредитования в России. М.: ЦЭМИРАИ, 1998. 60 с.