Економіка/1. Банки і банківська система

Горбанський А.Б.

Інститут економіки промисловості НАН України (м. Донецьк)

Ціни на нерухомість як альтернатива інфляції в системі індикаторів фінансової стабільності

Світова фінансова криза, ініційована іпотечною кризою в США, ставить на порядок денний питання дослідження можливості використання цін на нерухомість для цілей макропруденційного аналізу.

Потенційна мінливість цін на нерухомість обумовлена такими причинами: низька ліквідність ринку, високі трансакційні витрати, нееластичність пропозиції в короткостроковій перспективі, значний вплив змін попиту. У період підйому цін на нерухомість вона активно використовується як заставне забезпечення по кредитах депозитних корпорацій, проте як тільки умови міняються у зворотному напрямі, їх відкриті позиції можуть стати причиною взаємно підсилюючого впливу спаду економічної активності, скорочення об'ємів кредитування і зниження цін на нерухомість.

Побудова індексів репрезентативних цін на нерухомість є важким завданням із-за неоднорідності ринків нерухомості як усередині однієї країни, так і в різних країнах. У керівництві по складанню індикаторів фінансової стабільності рекомендується визначати окремі індекси по житловій і комерційній нерухомості зважаючи на істотні відмінності в умовах на цих двох ринках [1]. Інформація про ціни на нерухомість може будуватися на основі даних, використовуваних для складання національних рахунків, наприклад, на балансових даних про фонди житла і іншої нерухомості, динаміку цін, витрати на нове будівництво, на поточний ремонт і обслуговування тощо. Національні органи статистики, які складають дані по секторах, можуть бути важливим джерелом інформації про стан ринку нерухомості і коливання цін, що позначаються на нерухомості і будівництві.

В Україні офіційними органами статистики розраховується індекс цін на будівельно-монтажні роботи – показник, який характеризує динаміку загального рівня цін у будівництві. Він відображає зміну вартості фіксованого набору матеріальних ресурсів у поточному періоді порівняно з базисним. Спостереження за змінами цін на матеріальні ресурси (без податку на додану вартість) проводиться за вибірковим колом будівельно-монтажних та ремонтних організацій. Протягом 2004-2008 рр. індекси цін на будівельно-монтажні роботи були вищі, але практично повторювали динаміку індексу споживчих цін (рис. 1).

Рис. 1. Динаміка індексів цін (до попереднього року; відсотків)

Протягом 2007-2008 рр. перевищення скоротилося із 14,4% до 10,1%. Ситуація докорінно змінилася у 2008-2009 рр., коли індекс споживчих цін (115,9%) перевищив індекс цін на будівельно-монтажні роботи (111,3%). У зв’язку з цим докладно проаналізуємо взаємозв’язок інфляційних процесів і динаміку цін на нерухомість.

Починаючи з 2004 р. Україна відчула бум іпотечного кредитування. Однак, у 2008 р. умови кредитування купівлі житла стали більш жорсткими порівняно з 2007 р., що знайшло своє відображення у підвищенні загального рівня ставок по кредитам, а також збільшенні вимог банків до обов'язкового внеску позичальника. Також почав виявлятися значний розрив ліквідності - відношення депозитів і кредитів в економіку становило близько 1:3.

1-й квартал 2008 р. характеризувався плавним зростанням цін на житлову нерухомість, що було спричинено світовою фінансовою кризою та негативними тенденціями внутрішнього економічного розвитку, зокрема, різким знеціненням долара по відношенню до світових валют, а також темпами інфляції та подорожчанням життя в країні загалом [2]. У свою чергу, в рамках антиінфляційної політики НБУ провів ряд заходів, спрямованих на зменшення грошової маси та грошової бази, зокрема: з 1 січня 2008 р. підвищив облікову ставку з 8% до 10%; середня ставка за операціями рефінансування НБУ банків зросла з 10,1% до 14,7%; активно проводились операції НБУ з розміщення депозитних сертифікатів. Труднощі з гривневою ліквідністю супроводжували складні умови залучення коштів на міжнародних фінансових ринках. Як наслідок, у І кварталі 2008 року з'явилися перші ознаки згортання кредитних програм - підвищення процентних ставок по іпотекам.

Протягом січня-червня 2008 р. інфляційний тиск залишався значним - 15,5%. З метою забезпечення стабільності національної валюти НБУ активно проводив антиінфляційну політику: офіційний курс гривні до долара США піднявся на 4% - до 4,85 грн./дол., облікова ставка - з 10% до 12%. У квітні-червні більшість банків гостро відчули нестачу ліквідних кредитних ресурсів, у результаті чого процентні ставки за кредитами зросли, в тому числі й процентні ставки по іпотечним позикам. Дефіцит грошей підштовхнув банки звернутися на ринок депозитів, з початку року їх обсяг зріс на 14,8%. Із-за викладених вище причин II-ому кварталові 2008 р. були притаманні дві протилежні тенденції: з одного боку відчувалася активізація платоспроможної частини попиту, тобто покупців, які володіли певною сумою заощаджень в доларах і мали бажання реалізувати їх на ринку нерухомості, з іншого - високий рівень інфляції, ускладнення іпотечного кредитування та валютна нестабільність відкликали попит в стадію очікування, у результаті чого виникла стагнація.

У IV кв. 2008 р. інфляційний тиск зріс із 16,6% у III кв. до 22,3%, а курс долара за жовтень-грудень зріс більше, ніж на 58% — з 4,86 грн./дол. до 7,70 грн./дол. Загальний підсумок 2008 р. - різке зниження цін на нерухомість із таких основних причин: падіння темпів виробництва та відтік покупців з ринку нерухомості внаслідок масових звільнень робітників, різкого коливання курсу іноземних валют і, в підсумку, падіння курсу гривні, скорочення програм кредитування та відтік депозитів із банків. Якщо у 2008 р. іпотечні кредити видавало близько 90 банків, то на початку 2009 р. – жодного, загострилася проблема зі стабільними джерелами фінансування іпотеки, було згорнуто майже все валютне кредитування, зросли обсяги проблемних іпотечних кредитів. Падіння цін на нерухомість призвело до того, що вартість застави перестала покривати вартість кредиту, що призводить до погіршення якості іпотечних портфелів банків. Протягом всього 2009 р. спостерігалася стійка тенденція до зниження інфляції (з 22,3% до 12,3%).

Таким чином, індекс інфляції враховує споживчі витрати, тоді як витрати на нерухомість відносять до інвестиційних. Але зростання цін на нерухомість впливає на загальне зростання цін через підвищення інфляційних очікувань і має використовуватися як додатковий індикатор фінансової стабільності.

Література

1. Показатели финансовой устойчивости. Руководство по составлению. - Вашингтон: Международный Валютный Фонд, 2007. – 326 с. (Translation of: Financial Soundness Indicators: Compilation Guide. Includes bibliographical references. ISBN 1-58906-401-0)

2. Житлове іпотечне кредитування в Україні: Аналітичний звіт за 2008 р. – К.: УНІА, 2009. – 61 с.