Экономические науки/2. Банки и банковское дело

Дениско Т.В.

Криворожский экономический институт Государственного высшего учебного заведения «Киевский национальный экономический университет» им. Вадима Гетьмана

КРИЗИС ИПОТЕКИ В УКРАИНЕ

Для ипотечного кризиса в Украине были мощные предпосылки. С одной стороны, «виноваты», конечно же, США, с которых начинаются многие истории. С 2006 года американские банки стали фиксировать все большее число невозвратов кредитов неблагонадежными заемщиками. К середине 2008-го ситуация обострилась настолько, что более сотни банков и прочих финансовых учреждений заявили о возможном прекращении своей деятельности. К концу лета кризис «перекинулся» и в Западную Европу, в результате чего упали котировки акций нескольких крупнейших банков. По сути, весь международный банковский рынок столкнулся с проблемой привлечения займов. Іпотека это возможность взять жилье в кредит. Банк оплачивает его стоимость, а будущий жилец берет на себя обязательство погашать долг с процентами в течении десяти, дватцати лет, а то и больше. На Западе ипотечные кредиты были вельма распространены уже давно, ипотека вовсю работала в США, еще корда в СССР пытались строить социализм. Но что интересно, подобного кризисна там не было. По версти аналитиков, огромное число американцев вдруг разом не смогло выплачивать свои финансовые обязательства банку. Далее банки забрали себе дома должников и выставили их на продажу. Но почему-то все разом. То есть дома продавали, но их почти никто не покупал, что, в свою очередь, привело к двум последствиям. Во-первых, упала цена на недвижимость, а во-вторых, не сумев реализовать имущество должников, ипотечные агентства сначала сами стали должниками, а затем и банкротами.[5] В средствах массовой информации появились прогнозы, что такое же может случиться и в Украине. Причем предположения, как правило, мотивируются слишком высокими ценами на жилье. Цены на недвижимость в стране практически постоянно росли в течение многих лет. Уже никого не удивляло, что стоимость жилья в столице и прочих мегаполисах страны стала одной из самых высоких в Европе. Печальная перспектива ипотеке была обеспечена, ведь дорогое жилье означает, что кредиты на него будут «неподъемными». Недвижимость в Украине дорожала отчасти и благодаря этой же самой ипотеке, а точнее — ее относительной доступности. Иными словами, развитие ипотеки давало толчок росту цен на жилье, а тот в свою очередь грозил ограничить ипотеку. Среди причин, приведших к нынешнему ипотечному кризису в США, надо выделить три главные:
1. Чрезмерное строительство и предложение жилья на рынке.
2. Чрезмерное и некачественное ипотечное кредитование населения.
3. Непрозрачное и неконтролируемое переплетение ипотечного рынка с фондовым.[9]

Значительный дефицит жилья в Украине нужно прежде всего обратить внимание, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса у нас и в США. Так, площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека была в 3,8 раза меньше, чем в Соединенных Штатах. За последние пять лет на каждого украинца было сооружено в среднем только 0,8 кв. метра жилья, что уже в 7,4 раза меньше, чем в США. Только в 2007-м введение жилья в Украине превысило рубеж в 10 млн. кв. метров, достигнув 0,22 кв. метра на каждого жителя. Также следует учесть, что в Украине почти три четверти жилищного фонда физически и морально изношены и требуют реконструкции или сноса как аварийные. Обновление жилищного фонда составляет менее 1% в год. [7]

С учетом количества и качества жилья потребность в его строительстве на одного человека в Украине в 10 раз выше, чем в США или Европе.

Для сравнения: в Чехии (население - 10,3 млн. чел.) в 2008 году введено почти 42 тыс. единиц жилья, или почти половину того, что в Украине. Чехия уже преодолела рекорд по строительству жилья в 1991 году, а в 2008-м получила 38% прироста этого показателя. Украина пока вышла на 40% рекордного уровня введения жилья, зафиксированного в 1987 году. Таким образом, в отличие от США, а также стран Западной и Центральной Европы, у нас остро не хватает жилья, и до насыщения рынка еще очень далеко.

И хотя за последние три года объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, но как абсолютные, так и относительные его показатели остаются еще очень незначительными. Сегодня недвижимость в кредит покупает только 1% населения. Следовательно, портфель незадействованных платежеспособных клиентов еще очень большой.

Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогие, их могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами. Поэтому несложно подсчитать, что на сегодняшний день лишь 10% потенциальных заемщиков смогли воспользоваться ипотекой для приобретения недвижимости.

Требования к ипотечному кредитованию в Украине более жесткие, чем в США. При выдаче таких кредитов обстоятельно проверяется платежеспособность заемщиков. Украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20-30% выше суммы кредита. То есть у банков есть определенный запас ликвидности предмета ипотеки. Случаев невозврата ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот - они массово погашаются досрочно.

Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным - только 8% ВВП (по состоянию на 1 января с.г. общий ипотечный портфель банков достиг отметки 57,2 млрд. грн.), тогда как в США, напомним, - 75% ВВП. Таким образом, в Украине на ипотечном рынке пока нет тех тенденций и рисков, которые были в США.

Чрезмерная либерализация кредитной деятельности банков США - как прямо, так и опосредованно, через европейские банки, - проявилась в Украине в виде чрезмерной доступности для украинских заемщиков внешних ресурсов. Продолжительное недоверие к отечественным банкам сменилось "накачиванием" их деньгами. Вследствие этого и произошел частичный экспорт кризиса в Украину.

В 2005-2008 годах более чем в десять раз выросли объемы внешних заимствований украинских банков, значительная часть которых является краткосрочными. Даже в третьем квартале 2007-го, уже после начала ипотечного кризиса в США, украинские банки взяли в кредит еще 4,5 млрд. долл., что составляло 20% их существующего долга. Таким образом, американский ипотечный пузырь как бы подтолкнул украинские банки к увеличению внешних заимствований.

ВУкраине пока отсутствуют предпосылки, приведшие к ипотечному кризису в США. Но американский кризис объективно изменит параметры ипотечного кредитования в Украине путем снижения его объемов и повышения стоимости из-за ограниченности внешних ресурсов.

Поэтому аргументировать приближение ипотечного кризиса ростом цен на жилье было бы неправомерно. По законам рынка, повышение цен должно вызвать строительный бум, затем - чрезмерное предложение, усиление конкуренции и, наконец, снижение цен. Это возможно, но не раньше чем через пять-семь лет. А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20-30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты.

Исходя из вышеизложенного, анализируя опыт ипотечного кредитования в Украине, аналитики прогнозируют несколько сценариев внедрения и развития ипотечного кредитования в Украине: 1. локальная банковская инициатива

2. инициатива государства

3. инициатива местной власти

4. инициатива зарубежных банков

5. инициатива застройщика.

В настоящее время наиболее перспективными сценариями внедрения и развития ипотечного кредитования в Украине является государственная инициатива и локальная инициатива банков. Наличие вторичного рынка ипотечных кредитов является залогом успеха в реализации программ долгосрочного ипотечного кредитования.[4] Одним из наиболее весомых факторов, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов. Установлены пруденцийни нормы в виде нормативов достаточности капитала и ликвидности, а также необходимость диверсификации активов за сроками и объемами вынуждают банки искать пути рефинансирования.

Литература:

1.Бойко Н. Ипотека-ключ к возрождению экономики Украины/ Н. Бойко // Недвижимость Киева. - 2004. - №2(174), С. 29-35.

2.Волков С., Шемшученко Г., Перспективи та розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

3.Волков, Г. Шемшученко // Вісник НБУ - 2004. - №6, С.15-18.

4.Іванілов О.С., Тітенкова М.В. Іпотечне кредитування у країнах Західної Європи, США та України .-2008

5.Старинов Н.//Кризис:Как это делается.-СПб.:Лидер,2010.-304 С.

6. О.С. Іванілов, М.В. Тітенкова // Фінанси України. - 2006. - №3(124), С. 38-45. 

7. Любунь О.С., Денисенко М.П. Іпотечний ринок: Підручник.-2007.-270С.

8.Український діловий журнал «Експерт»: Новини - [Електронний ресурс] - Режим доступу: - // www.expert.ua/news/11/0/62.